Kilder og datagrundlag

Alle tal, estimater og markedsoplysninger på boligforhandleren.dk bygger på data fra de kilder, der er nævnt på denne side: Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik, Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Danmarks Adresseregister. Udbudsprisen på den enkelte bolig oplyses af brugeren selv.

Disse data indgår i den beregningsmodel, vi bruger til at estimere det typiske afslag ved forhandling for en given boligtype i et givet område. Modellen er beskrevet i afsnit 2, og et fuldt regneeksempel findes i afsnit 3. Estimatet er en statistisk opgørelse for området og boligtypen, ikke en vurdering af den konkrete bolig.

Finans Danmark er brancheorganisation for banker og realkreditinstitutter og udgiver hvert kvartal statistik over alle frit handlede boliger, der har været udbudt på internettet af professionelle udbydere, og som efterfølgende er registreret i de offentlige registre. Statistikken ligger frit tilgængelig på rkr.statistikbank.dk (emne 201, Boligmarkedsstatistik) — uden login.

Vi bruger disse tabeller:

• – BM011 — gennemsnitlig kvadratmeterpris for solgte boliger pr. postnummer: første udbudspris, sidst annoncerede pris og realiseret handelspris. Bruges til forhandlingsafslaget og det samlede prisfald i dit postnummer samt handelspris pr. m² og prisudvikling.
• – BM010 — de samme tre priser pr. kommune, landsdel, region og for hele landet. Bruges, når postnummeret har for få handler, og til tallene på forsiden.
• – BM021 / BM020 — antal solgte boliger og antal boliger til salg ved kvartalets udgang, pr. postnummer / område. Bruges til at vægte kvartalerne, til kravet om mindst 40 handler og til “boliger til salg” og udbud i måneder.
• – BM031 / BM030 — salgstid i dage for boliger solgt i kvartalet, pr. postnummer / område. Bruges til salgstiden ved siden af estimatet og på forsiden.

Finans Danmarks definitioner — som vi følger uden ændringer

• – Første udbudspris er den første pris, boligen blev sat til salg til.
• – Sidst annoncerede pris (Finans Danmark kalder den nedtagningspris) er den pris, boligen stod til umiddelbart før salget.
• – Realiseret handelspris er den pris, der står i den tinglyste handel.
• – Alle tre priser måles på de samme solgte boliger. Kvadratmeterprisen regnes pr. bolig, og tabellen viser gennemsnittet for kvartalet.
• – Et tal offentliggøres kun, når mindst fem handler ligger bag. Ellers står der “..” i tabellen — og så bruger vi et større område (se trin 2 under “Sådan regner vi”).
• – Boliger uden for normale grænser (under 25 eller over 750 m², under 100.000 eller over 25 mio. kr., ekstreme kvadratmeterpriser) indgår ikke i statistikken.
• – Salgstid regnes fra første gang boligen blev sat til salg til datoen for underskrevet købsaftale.
• – Tallene for de seneste fire kvartaler er foreløbige og kan blive revideret, når sene tinglysninger kommer med. Vi henter derfor de seneste otte kvartaler hver gang og overskriver de gamle.
• – Nye kvartalstal udkommer omkring den 20. i måneden, cirka to en halv måned efter kvartalets udgang.

BBR er det offentlige register over alle bygninger og boliger i Danmark. Vi henter data via Datafordeleren (datafordeler.dk), som er statens distribution af grunddata.

Vi bruger: boligens anvendelse (som afgør, om den regnes som parcel-/rækkehus, ejerlejlighed eller fritidshus), boligareal, antal værelser og opførelsesår — og ombygningsår, hvis det findes.

Vi bruger ikke: ejeroplysninger, ejendomsvurderinger eller energimærke. Vi slår kun bygningen op — aldrig hvem der ejer den.

BBR kan indeholde fejl. Derfor beder vi dig bekræfte boligtypen, før estimatet vises, og du kan rette den.

Adressen, postnummeret og kommunen kommer fra Danmarks Adresseregister (DAR), som vi henter via Dataforsyningen (Klimadatastyrelsen). Grundarealet kommer fra Matriklen via samme tjeneste.

Postnummeret er nøglen til statistikken: det er det, der afgør, hvilke tal dit estimat bygger på.

Udbudsprisen taster du selv. Vi henter den ikke fra boligportaler, og vi kontrollerer den ikke. Taster du en forkert pris, bliver kronebeløbet forkert — procenterne er de samme.

Når vi på forsiden skriver, at ejendomsmægleren arbejder for sælger, henviser vi til § 26 i lov om formidling af fast ejendom m.v.: “Ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel.”

Trin 1 — Boligtype. BBR fortæller, hvad boligen er. Fritliggende og sammenbyggede enfamiliehuse, række-, kæde- og dobbelthuse regnes som parcel-/rækkehus. Etageboliger, der er ejerlejligheder, regnes som ejerlejlighed. Sommerhuse regnes som fritidshus. Det er de tre kategorier, statistikken findes for. Andelsboliger, udlejningsboliger og boliger med ukendt anvendelse får ikke et estimat.

Trin 2 — Område. Vi bruger dit postnummer, hvis alle fire kvartaler er offentliggjort, og der er solgt mindst 40 boliger af din type i perioden. Er der færre, bruger vi kommunen. Er kommunen også for lille, landsdelen, så regionen, og til sidst hele landet. Det står altid på estimatet, hvilket område og hvor mange handler tallet bygger på.

Trin 3 — De tre priser. For området og boligtypen henter vi første udbudspris, sidst annoncerede pris og handelspris (alle som gennemsnitlig kvadratmeterpris) for de seneste fire offentliggjorte kvartaler. Vi lægger de fire kvartaler sammen til ét gennemsnit, hvor hvert kvartal tæller med efter, hvor mange boliger der blev solgt i det. Fire kvartaler udjævner sæson og tilfældige udsving.

Trin 4 — To procenter.

• – Forhandlingsafslag = (sidst annoncerede pris − handelspris) ÷ sidst annoncerede pris. Det er, hvad boliger typisk bliver forhandlet ned fra den pris, de står til. Det er den lave ende af dit spænd.
• – Samlet prisfald = (første udbudspris − handelspris) ÷ første udbudspris. Det er hele vejen fra første udbud til handel og indeholder også de nedsættelser, sælger selv lavede undervejs. Det er den høje ende.
• – Forskellen mellem de to er sælgers egne nedsættelser. Den viser vi som forklaring, aldrig som besparelse.

Trin 5 — Kroner og farve. De to procenter ganges med den udbudspris, du har tastet, og afrundes til nærmeste 1.000 kr. Farven sættes efter forhandlingsafslaget, altså den lave ende: under 1 % giver rød (“her er der typisk ikke meget at forhandle om”), 1–2 % giver gul (“lidt at forhandle”), 2 % og derover giver grøn (“prisen kan sandsynligvis forhandles et godt stykke ned”). Salgstid og antal boliger til salg indgår ikke i farven — de vises ved siden af som forklaring.

Der er ingen “forhandlerfaktor” i regnestykket. Vi lægger ikke noget til, fordi en professionel forhandler er med. Estimatet viser, hvad markedet typisk gør — ikke hvad vi gør.

En villa på 148 m² i 7100 Vejle, udbudt til 3.495.000 kr. Boligen er et eksempel — tallene for postnummeret er rigtige.

Trin 1–2. BBR: fritliggende enfamiliehus → parcel-/rækkehus. Postnummer 7100 har alle fire kvartaler offentliggjort og 489 solgte parcel-/rækkehuse i perioden → vi bruger postnummeret.

Trin 3. De tre priser hentes fra Finans Danmark, tabel BM011, og antal solgte fra BM021 — parcel-/rækkehuse, 7100 Vejle, kr. pr. m²:

Vægtet gennemsnit: hvert kvartals pris ganges med kvartalets antal solgte, og summen deles med 489. Vi regner videre med de uafrundede tal og runder først af til sidst.

Trin 4.

• – Forhandlingsafslag = (17.208,0 − 16.717,6) ÷ 17.208,0 = 490,4 ÷ 17.208,0 = 2,8500 % → vises som 2,9 %
• – Samlet prisfald = (17.588,1 − 16.717,6) ÷ 17.588,1 = 870,5 ÷ 17.588,1 = 4,9497 % → vises som 4,9 %
• – Sælgers egne nedsættelser = (17.588,1 − 17.208,0) ÷ 17.588,1 = 2,2 %

Trin 5.

• – 3.495.000 kr. × 2,8500 % = 99.608 kr. → 100.000 kr.
• – 3.495.000 kr. × 4,9497 % = 172.992 kr. → 173.000 kr.
• – Forhandlingsafslaget er 2,9 %, altså over 2 % → grøn.

Procenterne vises afrundet til én decimal, men kronerne regnes på de uafrundede procenter. Derfor giver 3.495.000 kr. × 2,9 % ikke præcis 100.000 kr. med lommeregner — afvigelsen er afrundingen.

Tallene ved siden af estimatet — samme kilde

• – Salgstid: gennemsnittet af de fire kvartaler (113, 120, 114 og 105 dage) = 113 dage. Tabel BM031.
• – Boliger til salg: 221 ved udgangen af 2026K1. Udbud i måneder = 221 ÷ (489 ÷ 12) = 5,4 måneder. Tabel BM020/BM021.
• – Handelspris, seneste kvartal: 16.979 kr/m². Tabel BM011.
• – Prisudvikling: 16.979 kr/m² i 2026K1 mod 16.331 kr/m² i samme kvartal året før (2025K1) = +4,0 %; mod 14.456 kr/m² tre år før (2023K1) = +17,5 %. Tabel BM011.

Tallene på forsiden og mærkerne på skalaen

Forsidens tal er regnet på samme måde for hele landet (tabel BM010 og BM030, parcel-/rækkehuse, seneste fire kvartaler). Eksemplet “villa på 140 m²” bruger gennemsnitspriserne for hele landet i 2026K1:

• – Første udbudspris 19.737 kr/m² × 140 m² = 2.763.000 kr. · sidst annoncerede pris 19.270 × 140 = 2.698.000 kr. · handelspris 18.626 × 140 = 2.608.000 kr.
• – Fra første udbudspris til handelspris: 155.000 kr. (5,6 %). Heraf satte sælger selv 65.000 kr. ned, og 90.000 kr. blev forhandlet af.
• – Villaer i hele landet, seneste fire kvartaler: forhandlingsafslag 3,3 %, samlet prisfald 5,6 %. Det er de to tal, der står som “3,3 – 5,6 %” på estimatsiden og som mærket “villaer, hele landet” på skalaen.
• – Ejerlejligheder i hele landet, seneste fire kvartaler: forhandlingsafslag 1,7 % — mærket “lejligheder, hele landet” på skalaen.
• – Salgstid for villaer i hele landet: 153 dage i 2026K1 (gennemsnit for de fire kvartaler: 139 dage). Tabel BM030.

Alt kan efterprøves uden login:

• 1. Gå til rkr.statistikbank.dk og vælg Boligmarkedsstatistik → tabel BM011.
• 2. Vælg dit postnummer, boligtypen, de tre priser og de seneste fire kvartaler. Klik “Vis tabel”.
• 3. Regn forhandlingsafslag og samlet prisfald som i trin 4 ovenfor. Uden vægtning (almindeligt gennemsnit af de fire kvartaler) rammer du typisk inden for 0,1 procentpoint af vores tal — og fordi vi runder til én decimal, kan den sidste decimal vippe.

• – Det er statistik for dit område og din boligtype. Det er ikke en vurdering af din konkrete bolig. Tilstand, beliggenhed, liggetid, sælgers situation og hvad der ellers er til salg, flytter det reelle forhandlingsrum op eller ned.
• – Procenterne er regnet på gennemsnitlige kvadratmeterpriser, ikke på hver enkelt handel. Afvigelsen er lille, men den findes.
• – De seneste fire kvartaler er foreløbige tal. Finans Danmark reviderer dem, og vi opdaterer, når nye tal udkommer. Vi skriver altid, hvilke kvartaler tallene gælder.
• – Estimatet er ikke et løfte om, hvad vi eller du kan forhandle hjem. Det endelige resultat kender ingen, før handlen er lukket.
• – Vores honorar regnes af det faktiske afslag, vi forhandler hjem fra udbudsprisen — ikke af estimatet. Forhandler vi intet af, koster det intet.

Vi står inde for, at tallene er hentet korrekt fra de kilder, der er nævnt her, og at regnestykket er det, der står ovenfor. Finder du en fejl, vil vi gerne høre om den.

Vi bruger ikke udbudsdata fra boligportaler, ikke Nationalbankens eller andres analyser, ikke udenlandske undersøgelser af køberrådgivere, ikke anmeldelser og ikke vores egne resultater som grundlag for tal på sitet. Vi bruger ikke ejeroplysninger, og vi gemmer ikke din adresse eller udbudspris, medmindre du selv sender en formular.

Estimaterne opdateres, hver gang Finans Danmark udgiver et nyt kvartal — normalt fire gange om året, omkring den 20. i marts, juni, september og december. Mellem to opdateringer kan Finans Danmarks nyeste tal afvige lidt fra dem, vi viser, hvis de har revideret et kvartal.

Skriv til kontakt@boligforhandleren.dk. Vi svarer på alt, der handler om data og metode — også hvis du mener, vi regner forkert.